Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, brak jest regulacji dotyczącej umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest umową nienazwaną, nie unormowaną w przepisach kodeksu cywilnego. Musi jednak być zgodna z ogólnie przyjętymi wartościami, wskazanymi przez kodeks. Zgodnie z art. 353 ¹ k.c. strony zawierające umowę mogłą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Dodatkowo w ocenie SN wyrażonej w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r. IV CKN 305/01 w drodze analogi można stosować przepisy umów nazwanych, z którymi umowa deweloperska jest tożsama. Należy jednak w pierwszej kolejności stosować ogólne przepisy dla ważności umów, wynikające z kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 9 Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz.388) można przyjąć, że umowa deweloperska polega na zobowiązaniu dewelopera do wybudowania domu, ustanowienia w nim po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia własności tego lokalu na określoną osobę lub osoby. Deweloper zobowiązany jest zatem do bycia właścicielem gruntu, uzyskania pozwolenia na budowę oraz ujawnienia roszczenia o ustanowieniu odrębności lokali i przeniesieniu tych lokali w księdze wieczystej. W praktyce najważniejsze znaczenia ma to, jaki cel gospodarczy przysługiwał deweloperowi w momencie dokonania określonej transakcji umownej. Deweloper zainteresowany jest bieżącym finansowaniem inwestycji, poprzez wpłaty jakie dokonują przyszli nabywcy, natomiast w interesie nabywców jest natomiast dążenie do uzyskania tytułu prawnego na lokalu, mieszkania określonych w umowie z deweloperem. Umowa deweloperska jest zatem umową warunkową zobowiązującą do przeniesienia własności w przyszłości przez dewelopera.

Umowa deweloperska powinna być z reguły zawierana w formie aktu notarialnego stosownie do art. 158 k.c. Taka forma dochowania czynności prawnej powoduje trwałość stosunków prawnych pomiędzy stronami. Umowa deweloperska sporządzana w formie aktu notarialnego jest zastrzeżona jako ad solemnitatem.

W praktyce zdarza się, że umowy deweloperskie mają formę zwykłą – pisemną. Jak wskazuje doktryna, takie umowy nie są podważane, a co najwyżej niezachowanie formy notarialnej może spowodować konwersję czynności prawnej.

Składnikami przedmiotowo istotnymi umowy deweloperskiej są:

• Obowiązek wybudowania przez dewelopera budynku przy uprzednim uzyskaniu zgody na budowę;
• Zobowiązanie przez dewelopera do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę;
• obowiązek zapłaty przez nabywcę wynagrodzenia.

Roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej

Roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej można podzielić na te przysługujące deweloperowi względem nabywcy jak i grupę roszczeń nabywcy w stosunku do dewelopera. Z punktu widzenia odszkodowań najistotniejsze znaczenie będą miały roszczenia odszkodowawcze nabywcy, a tym samym właśnie tą grupę roszczeń należy scharakteryzować.

W sytuacji gdy nabywca będzie dochodził roszczenia o wykonanie umowy deweloperskiej stosownie do art. 9 ustawy o własności lokali, wówczas na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. może domagać się przeniesienia przymusowego tytułu własności do lokalu. Jeśli jednak strony zawarły umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej to wtedy można przyjąć, że dochodzenie roszczenia oparte będzie w oparciu o roszczenie w umowy przedwstępnej o słabszym skutku.

Jeśli strona nabywająca mieszkanie doznała w wyniku działania dewelopera szkody, może domagać się odszkodowania, opartego o regułę ogólną art. 471 k.c.

Roszczenia jakie będą przysługiwały nabywcy i oparte będą min.: o zwrot wszelkich zaliczek i wpłat dokonanych na rzecz dewelopera. Dodatkowo nabywca będzie mógł się domagać tzw. dalszych sum wynikłych z tytułu wzrostów cen nieruchomości. Odszkodowanie winno obejmować pełną wartość składników majątkowych, na jakie liczył kontrahent zawierając umowę z deweloperem.

Roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej, przedawniają się na zasadach ogólnych, wynikających z art. 118 k.c. Terminy określone w tym przepisie – 3 letni i 10 letni, będą uzależnione od tego czy z roszczeniem występuje przedsiębiorca, czy nabywca nieruchomości. Początek biegu terminu będzie określany na zasadzie określonej w art.120 k.c.

Odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera (lub potocznie rzecz ujmując wykonawcy, który podjął się za odpłatą robót budowlanych np. w postaci wybudowania nam domu w całości lub części), wynikać może z wadliwego wykonania inwestycji budowlanej. W tym przypadku roszczenia wobec dewelopera/wykonawcy, kształtują się w oparciu o rękojmię, a także gwarancję, jeśli taka zostanie udzielona przez dewelopera.

W zakresie odpowiedzialności z tytułu rękojmi warto przytoczyć uchwałę SN z dnia 22 listopada 2013 roku, III CZP 72/13, gdzie przyjęto, że termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem.

Ważne

Na podstawie przytoczonego powyżej orzeczenia Sądu Najwyższego można jednoznacznie stwierdzić, że od momentu jego ogłoszenia odpowiedzialność dewelopera za szkody powstałe w wyniku wad budowlanych jest w zasadzie nieograniczona czasowo. Może okazać się, że szkoda (np. zalanie spowodowane nieprawidłowościami w wykonaniu dachu budynku) zostanie odkryta nawet po kilku lub kilkunastu latach od momentu zakończenia budowy, wówczas można skutecznie domagać się odszkodowania z tytułu wykonanych robót budowlanych bez obawy, o upływ terminu przedawnienia liczonego od momentu oddania budynku (zakończenia budowy) przez dewelopera lub wykonawcę.

Mając na względzie powyższe, należy wskazać, że upływ terminu przedawnienia liczony jest od momentu wystąpienia szkody, a nie oddania dzieła. W praktyce większość szkód, wykazywana jest w momencie oddawania nieruchomości do użytku. Jednak zdarzyć może się tak, że wada pozostawała ukryta przez wiele miesięcy, a nawet lat. Dzięki orzeczeniu SN istotnym jest wykazania kiedy powstała szkoda i dopiero od tego momentu należy liczyć termin przedawnienia roszczeń.

Zatem, aby skutecznie domagać się odszkodowania za wady budynku, należy wykazać łącznie, że:

• nastąpiło nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera;
• w związku z niewłaściwym wykonaniem umowy, pojawiła się szkoda.

Wspólnota mieszkaniowa może reprezentować grupę lokatorów w sporze z deweloperem.

Zgodnie z uchwałą SN z 29 stycznia 2014 rok sygn. akt III CZP 84/13, Właściciele mieszkań we wspólnocie mogą scedować na nią swoje roszczenia przeciwko deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej”. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa, ma możliwość reprezentowania grupy lokatorów w dochodzeniu roszczenia przeciw deweloperowi za usterki występujące w budynku. Właściciele mieszkań muszą jedynie dokonać cesji roszczeń na wspólnotę w wyniku czego samodzielnie nie muszą wystosowywać roszczeń wobec dewelopera.